Árak összehasonlítása

Ezzel a cikkünkkel a házépítést tervezőknek szeretnék segítséget nyújtani abban, hogy mire figyeljenek első lépésként az árak összehasonlításakor.

Kivitelezőt keresgélve többféle árral találkozunk az építőipari piacon. Az elsőre jelentős különbségek megvizsgálásakor még jobban összezavarodunk, amikor az olcsóbban hirdetett m2 áru ajánlat lesz a drágább az egyeztetési folyamatok végére. Miből adódik az, hogy az egyik vállalkozó 350,000 Ft-ért épít egy m2-t, míg a másik 380,000 Ft-ért, és mégis az utóbbi lesz a kedvezőbb? (itt most feltételezzük az azonos műszaki tartalmat)

A legelső és legfontosabb, amit meg kell néznünk egy m2 ár kapcsán, hogy az a nettó vagy a bruttó alapterületre vonatkozik-e? Melyik fogalom mit jelent?

Nettó alapterület: „helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.” Leegyszerűsítve: egy szoba nettó alapterületének kiszámításához össze kell szoroznunk a szélességét és a hosszúságát. Mindig a belül mért (szabad) méretekkel kell számolnunk. Egy lakás nettó alapterületének kiszámításához össze kell adnunk az egyes helyiségek fenti módon kiszámolt alapterületeit. Az épületszerkezetek nem kerülnek bele a nettó alapterületbe, a falak, vakolatok, pillérek, kémények, gépészeti aknák nem részei a számított területnek.

Hasznos alapterület: „a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.” Nem számítandó bele semmilyen épületszerkezet (fal, oszlop, kémény, szellőző, nyílászáró). (ennek a fogalomnak a használata többszintes, illetve tetőtér beépítésű házaknál gyakori)

A bruttó alapterület az „épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület”. Épületszerkezetnek minősül az épület minden alkotóeleme, jelen esetben a fal (fő- és válaszfalak is), a vakolattal és hőszigeteléssel együtt, a tartópillérek, a kémények szerkezete, a gépészeti aknák szerkezete, nyílászárók alatti területek.  Leegyszerűsítve ez azt jelenti, hogy ha kívülről körbemérjük az épületet, akkor megkapjuk a földszinti bruttó alapterületet.

 (A pontos definíciók itt találhatóak: OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet )

A köznyelvben az emberek a lakásuk, házuk nettó alapterületével vannak tisztában, hiszen ez a terület az ahol a mindennapjaikat élik, vagy viccesen mondhatnánk azt is, hogy ez a lakás vagy ház azon része ahol takarítani kell. De ha a mindennapokban nettó alapterületről beszélünk, akkor miért hirdet a kivitelezők egy része bruttó alapterületre? A válasz egyszerű: marketing és vevő csalogatás! Miért?

Azért mert a nettó és a bruttó alapterület között kb. 20-25% különbség van (csak alaprajz elkészülte után lehet pontos számot meghatározni, de általános számoláshoz megfelel az érték) és ebből adódóan az árak között is 20-25 % a különbség, úgy, hogy ugyanakkora alapterületű házról beszélünk!

 Nézzünk konkrét példát, hogy mit jelent ez a gyakorlatban:

100 m2 nettó alapterületű házat szeretnénk építtetni. A fenti fogalmak tisztázása után már tudjuk, hogy ez kb. bruttó 120-125 m2 alapterületnek felel meg, hiszen már tisztában vagyunk azzal, hogy a bruttó alapterület kb. 20-25%-al több, mint a nettó alapterület! (az átlagostól nagymértékben eltérő alaprajzok esetében akár 28% is lehet a különbség!)

Kivitelező 1: bruttó alapterületre vonatkoztatva 350,000 Ft/m2 vállalási árat hirdet.

Számítás: bruttó 120 m2 x 350,000 Ft = 42,000,000 Ft-ba fog kerülni a nettó 100 m2 alapterületű házunk.

Kivitelező 2: nettó alapterületre vonatkoztatva 370,000 Ft/m2 vállalási árat hirdet.

Számítás: nettó 100 m2 x 380,000 Ft = 38,000,000 Ft-ba fog kerülni a nettó 100 m2-es házunk.

Vagyis a bruttó alapterületre számolt és hangzatosan hirdetett 350,000 Ft/m2 ár esetén 4 millió Ft-al többe fog kerülni a házunk felépítése, mint a nettó alapterületre számolt 380,000 Ft-os ár esetében! És itt csak a 20%-os különbséggel számoltunk a nettó-bruttó alapterület különbségénél.

25-%-ot alapul véve (akár ennyi is lehet a nettó és a bruttó alapterület közti különbség) a fenti példának megfelelően:

Kivitelező 1: bruttó 125 m2 x 350,000 Ft= 43,750,000 Ft-ba fog kerülni a nettó 100 m2 alapterületű házunk.  

Kivitelező 2: nettó 100 m2 x 380,000 Ft= 38,000,000 Ft. -ba fog kerülni a nettó 100 m2 alapterületű házunk.  (értelem szerűen itt nem változik az ár, hiszen a nettó alapterület sem változott)

Itt már 5,750,000 Ft-al lesz drágább a bruttó alapterülettel és elsőre látványosan alacsonyabb m2 árral hirdetett ház kivitelezése!

A fenti példák esetében feltételezzük az azonos műszaki tartalmat, és a szerződésben rögzített vállalási feltételeket, hiszen csak így lehet az almát az almával összehasonlítani! Ennek tisztázása, vagyis, hogy mit tartalmaz a kivitelező vállalási ára rendkívül fontos, hiszen egy „lecsupaszított” vevő csalogató alacsony vállalási árra rengeteg egyéb költség rakódhat!

Az Europabau minden esetben nettó alapterületre vonatkoztatva adja meg az Áfát is tartalmazó m2 árait, (ami jelenleg 378,000 Ft/m2) mert mi is a köznyelvet beszéljük, és tudjuk, hogy ügyfeleinket ezért nem éri csalódás, amikor az egyeztetési folyamat végén megkapják minden apró részletre kiterjedő árajánlatunkat, ami így a kivitelezés befejezésekor sem lesz több egyetlen forinttal!

Következő bejegyzésünkben abban próbálunk kapaszkodót nyújtani, hogy milyen szempontokat érdemes megnézni generálkivitelező választása esetén, illetve mik azok a költségeket jelentősen növelő tényezők, amikre érdemes odafigyelni, hogy tartalmazza-e a generálkivitelező vállalási ára!